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住房供地不足从未存在过 近年来,每遇房价高涨,舆论就将矛头指向供地问题。实际上,从改革开放伊始到现在,从来就不存在住房供地不足的问题。1986年国家开展了非农建设用地大清查,主要解决改革开放以来的建设用地闲置问题;上世纪90年代,一直都在消化因房地产泡沫而遗留的闲置土地; 近年来,每遇房价高涨,舆论就将矛头指向供地问题。实际上,从改革开放伊始到现在,从来就不存在住房供地不足的问题。1986年国家开展了非农建设用地大清查,主要解决改革开放以来的建设用地闲置问题;上世纪90年代,一直都在消化因房地产泡沫而遗留的闲置土地;进入21世纪,国家一直定期开展闲置土地的调查处理。1999年,原国土资源部颁布了《闲置土地处置办法》,2012年修订后重新颁布。据有关专家估算,现存的居住用地可以满足40亿人居住。只要到全国各地走走,就可以看到到处存在的“鬼城”、“空城”。即使是北上广深,也不存在住房供地不足的问题。在这些年的闲置土地清理过程中,北上广深同样存在闲置土地。另外,在北上广深,户均住房已经超过一套。而且,住房供地特别是大城市住房供地的潜力已经几乎耗尽。抛开耕地保护、粮食安全、失地农民等经济社会问题不说,如果再继续增加对住房用地的供应,生态环境也难以承受。当前,我国许多城市的土地开发强度已经超过30%甚至40%,远远高于国际上同类城市10--20%的水平。另外,距市中心过远的住宅用地,由于交通不便,基础设施不全,很难成为有效的供给。 因此,总是指责住房用地供应不足,显然是不客观的。能消化好现有的建设用地,采取正确的政策措施,住房就不会成为问题。 一、大张旗鼓、旗帜鲜明地重新定位住房政策 按照中央“房子是用来住的,不是用来炒的”要求,彻底颠覆大城市现行的“商品房为主,保障房为辅”的住房政策,明确规定“保障房为主,商品房为辅”。 纵观世界各国的大城市,住房成本几乎占据生活总支出的一半。因此,在大城市,解决了住房问题,也就解决了生存问题,因为大城市就业机会多,只要不懒,就不愁吃穿。正因为如此,在新加坡,绝大多数的住房都是小户型的保障房,分配给中低收入家庭。只有少量的土地开发成商品房,供高收入阶层居住。而我们这些年,由于缺乏发展市场经济的经验,一直将房地产作为支柱产业,过分强调了住房的商品性质和经济属性,而忽视了住房的政治属性和社会属性。其结果是,住房与其他一般商品一样在市场竞争,导致住房占有的严重不均。有的家庭拥有百套住房,有的家庭可能一套没有。尽管户均已经超过一套,但还是不能满足需求。新加坡只有700平方公里,而北上广深多则上万平方公里,少则几千平方公里,土地又属于公有,与新加坡相比具备更好的条件,应该做得更好。 因此,笔者建议,国家应该出台住房法,规定百万人口以上的城市和长三角、珠三角中虽未达到百万人口但人口快速流入的城市,在主城区(比如北京的五环之内)必须全部建成小户型的保障房,而且越是市中心越要建保障房,以尽量降低低收入者的生活成本。至于商品房,可以根据各城市的土地资源和当地的生态环境情况,在主城区外适当建设一些,供高收入阶层居住。 遗憾的是,虽然中央明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,尚未有一个大城市提出“以保障房为主”的住房政策,而仅仅是加大保障房供应的力度。当前的局面是,在许多大城市甚至中心城市,仍在主城区建设大户型商品房甚至别墅豪宅,而所谓增加保障房供应,就是将保障房建在荒郊野地,很难起到保障的作用。这种状况必须尽快予以彻底扭转。实际上,以北上广深的住房情况,即使要求其不再建设商品房,也不过分。 对于中小城市不必这样规定,因为现在的中小城市绝大部分都存在住房过剩的问题,允许外地人购房,既可以消化当地的住房库存,降低金融风险,也可以推动当地经济的发展,促进当地就业,甚至还可以解决大城市的养老问题。与大城市正好相反,就业是中小城市的主要问题。 二、“控制大城市,发展中小城市和小城镇”不能停留在号召,而要采取实实在在的措施,特别是要采取引导资本在大中小城市间有序流动的措施 前面说过,中小城市和小城镇不存在住房问题。实际上,长期以来,中央一直一而再、再而三地要求控制大城市,提倡重点发展中小城市和小城镇。如果我们的城市化真的沿着这样的道路走下去,也就不存在住房的问题。 不幸的是,我们的城市化并没有贯彻中央的要求。这些年来,不论是资本,还是人才,各种要素不但未向中小城市甚至小城镇流动,反而都在汹涌澎湃地向中心城市集中:省会城市的资源向北上广深流入,中小城市的资源向省会城市和计划单列市流入。其结果,大城市越来越大,中小城市越来越萧条。加上前面说过的,大城市采取了“以商品房为主,保障房为辅”的住房政策,从而引发了这些年来的住房问题。 因此,“控制大城市,发展中小城市和小城镇”不能再停留在口号,必须采取实实在在的行动,不能任由资本的自由流动,而是引导其在大中小城市间有序流动。对于北上广深,必须严格控制资本的流入,除了特别高精尖的产业,不再允许其他资本的流入;对于省会城市和计划单列市也要严格限制资本的流入。同时,采取税收、金融、土地等优惠政策引导资本投向高铁设站的地级市或者县城。 其实,在这方面,德国具有丰富的经验。德国的公共机构均匀地分布在全国各地,仅环境保护部就分布在两个城市,其他如大学、医院也都是均匀地分布,以此来引导社会资本在各城市均匀地分布,形成了星罗棋布的小城镇。德国超过百万人口的城市只有四个,最大的也仅有300多万人,其他三个只有一百多万人。因此,德国就不存在住房问题。 人口是随着资本流动而流动的,只有实现人口、资本、土地的有机结合,才能形成生产力。如果一边是放任资本汹涌澎湃地流入大城市,一边又采取行政手段疏散人口,那么显然违反市场经济发展的规律。仔细想想,不到北上广深就业,还能到哪里呢?仅清华、北大、人大每年的支出加在一起就将近600亿,而在中西部地区的有些县,一年的财政收入可能也没有6亿元。 三、切实优化营商环境,为投向房地产市场的资本寻找出路 应该说,随着改革开放的不断深入,我国的营商环境已经得到很大改善。但我们一定要清醒地认识到,与发达的市场经济体相比,我国的营商环境尤其是民营企业的营商环境还有很大的改善空间,不论是在产权保护、企业融资,还是企业负担等方面,都存在着许多问题。许多民营企业老板举步维艰、苦苦支撑,一年的盈利不如老婆炒一套房子。有些地方的营商环境甚至臭名远扬,什么“投资不过xx地方”,什么“招商引资JQK”。因此,从2009年开始,许多民营企业家将工厂卖掉,转而进入房地产市场。仅山西因关闭小煤窑赔偿给民营企业的2000多亿人民币,就几乎全部进入了北京的房地产市场。 因此,在贯彻党中央关于“大众创业,万众创新”决策的过程中,还必须下大气力改善营商环境,以引导资本投向实体经济,一方面可以优化产业结构,防止产业空心化,另一方面可以大大缓解房地产市场的压力,保障房地产市场健康发展,降低金融风险,实现广大人民群众住有所居的目标。 总之,“住房梦”是十三亿中国人民最基本的梦想。没有“住房梦”就没有“中国梦”。因此,住房问题是重大的政治问题、社会问题,而不仅仅是经济问题、支柱产业。纵观世界,落入“中等收入陷阱”的国家都有一个共同的特征,广大人民群众在农村无地可种,在城市无房可住,失业、犯罪、贫民窟成为生活的常态。如果中国不能妥善解决人民的居住问题,就有可能落入“中等收入陷阱”,不能平稳地实现城市化,就会背离社会主义性质。我们是社会主义市场经济,社会主义市场经济的主要特征就是公有制,而最大的公有财产就是土地。因此,土地公有制为实现“居者有其屋”提供了强有力的物质保障。 文章来源:中国台州网

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